Şirketin Ödediği Kira Gider Yazılır mı? 2026 İşyeri Kira Stopajı, KDV ve Muhasebe Rehberi

Bir şirketin kiraladığı ofis, mağaza, depo veya işyerinin kira bedeli vergiden düşülebilir mi? 2026 yılında işyeri kira stopajı nasıl hesaplanır? Şahıstan kiralanan işyeri ile limited şirketten kiralanan işyerinin vergisel farkı nedir?

İşyeri kiralamak, yeni şirket kuran veya faaliyetlerini sürdüren işletmelerin en önemli sabit giderlerinden biridir. Ancak kira ödemelerinin muhasebeleştirilmesinde yalnızca aylık kira tutarının bilinmesi yeterli değildir.

Kiraya verenin gerçek kişi veya şirket olması, taşınmazın iktisadi işletmeye dahil bulunması, kira sözleşmesinin net ya da brüt düzenlenmesi ve ödemenin hangi döneme ait olduğu vergisel sonucu etkileyebilir.

2026 yılında ticari faaliyet için kullanılan işyerinin kira bedeli, ilgili şartlar sağlandığında gider olarak dikkate alınabilir. Ancak stopaj ve KDV uygulaması kiraya verenin durumuna göre değişir.

Bu rehberde şirket kira giderlerini, işyeri kira stopajını, KDV uygulamasını, net-brüt kira hesabını ve muhasebe işlemlerini örneklerle açıklıyoruz.

Şirketin Ödediği İşyeri Kirası Gider Yazılır mı?

Evet. Şirketin ticari faaliyetlerinde kullandığı ofis, mağaza, atölye, depo veya benzeri işyerleri için ödediği kira bedelleri, ilgili vergi mevzuatındaki şartların sağlanması hâlinde gider olarak dikkate alınabilir.

Ancak gider kabulü için kiralanan taşınmazın işletme faaliyetleriyle bağlantılı olması gerekir.

Örneğin bir limited şirketin faaliyetlerini yürüttüğü ofis için aylık 30.000 TL kira ödemesi, uygun şekilde belgelendirildiğinde şirketin ticari kazancının tespitinde dikkate alınabilir.

Buna karşılık şirket ortağının tamamen kişisel amaçlarla kullandığı bir konutun kirasının doğrudan şirket gideri olarak gösterilmesi vergisel sorun oluşturabilir.

Kira giderlerinde özellikle şu konular önemlidir:

• Kira sözleşmesinin bulunması,

• Taşınmazın ticari faaliyetle ilişkisi,

• Kiranın ilgili hesap dönemine ait olması,

• Ödemelerin mevzuata uygun şekilde belgelendirilmesi,

• Stopaj ve KDV yükümlülüklerinin doğru belirlenmesi.

Kira giderinin muhasebeleştirilmesi ile kira üzerinden vergi kesintisi yapılması iki ayrı yükümlülüktür.

2026 Yılında İşyeri Kira Stopajı Yüzde Kaçtır?

Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi kapsamında tevkifat yapmakla yükümlü kişi ve kurumların, gerçek kişilere yaptıkları ve ilgili düzenleme kapsamında bulunan işyeri kira ödemelerinde genel olarak %20 gelir vergisi stopajı uygulanır.

Bu kesinti brüt kira bedeli üzerinden hesaplanır.

Örneğin bir limited şirketin gerçek kişiden işyeri kiralaması durumunda, şartlar oluştuğunda kira stopajı hesaplanır.

Ancak bütün kiralama işlemlerinde otomatik olarak %20 stopaj uygulanmaz.

Kiraya verenin kurumlar vergisi mükellefi bir şirket olması veya kira gelirinin ticari kazanç kapsamında elde edilmesi gibi durumlarda vergisel uygulama farklı olabilir.

Bu nedenle önce kiraya verenin hukuki ve vergisel durumu belirlenmelidir.

Net Kira ile Brüt Kira Arasındaki Fark Nedir?

İşyeri kira sözleşmelerinde bedel net veya brüt olarak belirlenebilir.

Net kira, kiraya verenin eline geçmesi kararlaştırılan tutardır.

Brüt kira ise ilgili gelir vergisi stopajının hesaplandığı toplam tutardır.

%20 stopaj uygulanan standart bir işyeri kiralamasında, sözleşmede belirtilen bedelin net olması hâlinde brütleştirme yapılması gerekir.

Net kiradan brüt kira hesaplama

Brüt kira = Net kira / 0,80

Stopaj = Brüt kira × %20

Örneğin 30.000 TL net kira için:

• Brüt kira: 37.500 TL

• Gelir vergisi stopajı: 7.500 TL

• Kiraya verene ödenen net kira: 30.000 TL

Burada 7.500 TL stopaj, şirketin ayrıca kendi adına ödediği bağımsız bir vergi değildir. Brüt kira bedelinin vergi dairesine aktarılması gereken kısmıdır.

30.000 TL Net İşyeri Kirasının Şirkete Gerçek Maliyeti Ne Kadar?

Bir limited şirketin gerçek kişiye ait bir ofisi aylık 30.000 TL net kira ile kiraladığını varsayalım.

İşlemde %20 stopaj uygulanmaktadır ve kiralanan taşınmaz iktisadi işletmeye dahil olmadığı için KDV istisnası kapsamındadır.

Açıklama	Tutar
Kiraya verene ödenen net kira	30.000 TL
Brüt kira bedeli	37.500 TL
Hesaplanan %20 stopaj	7.500 TL
Şirketin toplam kira yükümlülüğü	37.500 TL

Şirket, 30.000 TL'yi kiraya verene öder.

7.500 TL'lik stopajı ise ilgili beyanname kapsamında vergi dairesine bildirir ve öder.

Böylece kira nedeniyle toplam 37.500 TL yükümlülük oluşur.

Gider olarak değerlendirilecek kira bedeli, şartların sağlanması hâlinde brüt tutar olan 37.500 TL'dir.

Stopajın ayrıca ikinci kez gider yazılması doğru değildir; çünkü stopaj zaten brüt kira bedelinin içindedir.

Şahıstan Kiralanan İşyerinde Fatura Gerekir mi?

Gerçek kişinin özel mal varlığına dahil olan bir taşınmazı gayrimenkul sermaye iradı kapsamında kiraya vermesi hâlinde, kiraya verenin yalnızca bu işlem nedeniyle fatura düzenleme yükümlülüğü bulunmayabilir.

Bu durumda kira sözleşmesi, banka ödeme belgeleri ve ilgili stopaj kayıtları birlikte değerlendirilir.

Ancak taşınmazın bir ticari işletmeye dahil olması veya kiraya verme işleminin ticari faaliyet kapsamında gerçekleştirilmesi hâlinde belge düzeni değişebilir.

Bu nedenle şahıstan kiralanan her işyerinde mutlaka fatura düzenlenmeyeceği gibi, hiçbir durumda fatura gerekmeyeceği de söylenemez.

Kiraya verenin gerçek kişi olması tek başına yeterli değildir; kira gelirinin hangi faaliyet kapsamında elde edildiği önemlidir.

Limited Şirketten Kiralanan İşyerinde Stopaj Olur mu?

Bir limited veya anonim şirketin ticari işletmesine dahil taşınmazı kiraya vermesi hâlinde kira geliri, ilgili şirketin ticari kazancının bir unsurudur.

Bu tür standart ticari kiralama işlemlerinde, gerçek kişiye yapılan gayrimenkul sermaye iradı ödemelerindeki %20 kira stopajı genel olarak uygulanmaz.

Örneğin bir limited şirketin başka bir limited şirkete ofis kiralaması durumunda, kiraya veren şirket ilgili mevzuata uygun fatura düzenler.

Kiraya verme işlemi genel olarak KDV'ye tabi olur.

Kiracı şirket ise faturadaki kira bedelini, ticari faaliyetle ilişkisi ve diğer şartlar çerçevesinde gider olarak değerlendirebilir.

Şahıstan ve şirketten kiralama karşılaştırması

Konu	Gerçek kişiden özel mülk kiralama	Limited şirketten kiralama
Kira stopajı	Genel olarak %20	Genel olarak uygulanmaz
KDV	İktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmazda istisna	Genel olarak KDV'ye tabi
Belge	Sözleşme ve ödeme belgeleri	Fatura
Gider kaydı	Brüt kira ve dönemsellik esas alınır	KDV hariç kira ve dönemsellik esas alınır

Tablo, standart işlemleri karşılaştırmaktadır. Kiraya verenin vergisel durumu ve işlemin niteliğine göre istisnalar bulunabilir.

İşyeri Kirasında KDV Nasıl Uygulanır?

İşyeri kiralarında KDV uygulaması, taşınmazın iktisadi işletmeye dahil olup olmamasına göre değişebilir.

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 17/4-d maddesi uyarınca, iktisadi işletmeye dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri KDV'den istisnadır.

Örneğin gerçek kişinin özel mülkiyetindeki bir ofisi şirkete kiralaması ve taşınmazın iktisadi işletmeye dahil olmaması hâlinde, söz konusu kiralama işleminde genel olarak KDV hesaplanmaz.

Buna karşılık bir limited şirketin aktifinde kayıtlı işyerini kiraya vermesi, genel olarak KDV'ye tabi bir işlemdir.

Örnek: Şirketten 30.000 TL + KDV ile ofis kiralama

Standart %20 KDV oranının uygulandığı bir işlem varsayalım.

• Kira bedeli: 30.000 TL

• KDV: 6.000 TL

• Toplam fatura: 36.000 TL

Kiracı şirket, gerekli şartları sağlıyorsa 30.000 TL kira giderini kaydeder ve 6.000 TL KDV'yi indirim konusu yapabilir.

Gerçek kişiden yapılan KDV istisnalı kiralama ile şirketten yapılan KDV'li kiralama aynı şekilde muhasebeleştirilmez.

İşyeri Kirası Bankadan Ödenmek Zorunda mı?

Evet. 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği kapsamında işyeri ve konut kiralamalarına ilişkin tahsilat ve ödemelerin, düzenlemede belirtilen istisnalar dışında, banka veya PTT aracılığıyla belgelendirilmesi zorunludur.

Bu yükümlülük, kira tutarına bakılmaksızın uygulanmaktadır.

Örneğin aylık 5.000 TL kira ödenen bir işyeri için de tevsik zorunluluğu söz konusudur.

Kira ödemelerinde;

• Banka havalesi,

• EFT,

• FAST,

• Banka aracılığıyla hesaba para yatırılması,

• PTT aracılığıyla ödeme

gibi yöntemler kullanılabilir.

Ödeme açıklamasında kira dönemi ve taşınmaz bilgilerine yer verilmesi kayıtların takibini kolaylaştırır.

Elden kira ödemesi yapılması, tevsik zorunluluğu nedeniyle özel usulsüzlük cezası riskine yol açabilir.

Kira Stopajı Hangi Beyannameyle Bildirilir?

İşyeri kira stopajı, tevkifat yapmakla yükümlü işletmeler tarafından muhtasar veya muhtasar ve prim hizmet beyannamesi kapsamında bildirilir.

Beyan dönemleri, işletmenin yükümlülüklerine ve ilgili mevzuata göre değişebilir.

Örneğin aylık muhtasar ve prim hizmet beyannamesi veren bir şirket, ilgili dönemde yaptığı stopaja tabi kira ödemelerini bu beyanname kapsamında bildirir.

Ancak kira sözleşmesi yapılmış olması tek başına her durumda aynı tarihte stopaj doğduğu anlamına gelmez.

Gelir Vergisi Kanunu'ndaki nakden veya hesaben ödeme hükümleri dikkate alınmalıdır.

Bu nedenle stopajın hangi dönemde beyan edileceği, yalnızca kira sözleşmesindeki ödeme gününe bakılarak belirlenmemelidir.

Kira Ödenmediği Hâlde Gider Yazılabilir mi?

Ticari kazancın tespitinde tahakkuk ve dönemsellik ilkeleri önemlidir.

Bu nedenle bir kira giderinin muhasebeleştirilmesiyle kira bedelinin fiilen ödenmesi her zaman aynı tarihte gerçekleşmeyebilir.

Örneğin Aralık 2026 dönemine ait kira bedeli Ocak 2027'de ödenmiş olabilir.

Bu durumda kira giderinin hangi hesap dönemine ait olduğu ve kira borcunun ne zaman tahakkuk ettiği incelenmelidir.

Ancak gelir vergisi stopajı bakımından nakden veya hesaben ödeme hükümleri ayrıca değerlendirilir.

Kiranın gider kaydı ile stopajın doğduğu dönem birbirinden farklı olabilir.

Bu nedenle ödenmeyen kira bedellerinde hem muhasebe hem de stopaj yönünden ayrı kontrol yapılmalıdır.

Peşin Ödenen Yıllık Kira Nasıl Muhasebeleştirilir?

Şirketin bir yıllık kira bedelini peşin ödemesi durumunda, bütün tutarın ödeme tarihinde doğrudan gider yazılması her zaman doğru değildir.

Dönemsellik ilkesi gereği kira giderinin ilgili olduğu hesap dönemlerine dağıtılması gerekebilir.

Örnek

Bir şirketin 1 Ekim 2026 tarihinde başlayan 12 aylık kira dönemi için toplam 240.000 TL kira ödediğini varsayalım.

Bu tutar, örneğin vergisel kesintilerden bağımsız olarak muhasebeleştirilecek toplam kira bedelidir.

Aylık kira karşılığı:

240.000 / 12 = 20.000 TL

2026 yılına ait üç aylık gider:

20.000 × 3 = 60.000 TL

2027 yılına ait dokuz aylık bölüm:

20.000 × 9 = 180.000 TL

Bu örnekte 2026 yılına ait 60.000 TL ilgili dönem gideri olarak, kalan 180.000 TL ise gelecek dönemlere ait giderler kapsamında değerlendirilebilir.

Tekdüzen Hesap Planı'nda 180 Gelecek Aylara Ait Giderler ve 280 Gelecek Yıllara Ait Giderler hesapları, dönemsellik esasına göre kullanılabilir.

Şirket Ortağının Kendi İşyerini Şirkete Kiralaması Mümkün mü?

Evet. Limited veya anonim şirket ortağının kendisine ait taşınmazı şirkete kiralaması mümkündür.

Ancak şirket ile ortak arasındaki işlemler, ilişkili kişilerle yapılan işlemler kapsamında değerlendirilebilir.

Örneğin şirket ortağının piyasa koşullarında aylık 30.000 TL'ye kiralanabilecek bir ofisi kendi şirketine 100.000 TL'ye kiralaması, vergisel açıdan inceleme gerektirebilir.

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 13. maddesindeki transfer fiyatlandırması yoluyla örtülü kazanç dağıtımı hükümleri dikkate alınmalıdır.

Bu nedenle;

• Kira bedelinin emsallere uygun olması,

• Sözleşmenin düzenlenmesi,

• Ödemelerin banka aracılığıyla yapılması,

• Stopaj ve KDV durumunun doğru belirlenmesi,

• Şirket ve ortak kayıtlarının uyumlu olması

önemlidir.

Şirket ortağından işyeri kiralanması yasak değildir; ancak işlemin gerçek ve emsallere uygun olması gerekir.

Home Office Olarak Kullanılan Evin Kirası Gider Yazılır mı?

Bir işletmenin konut adresinde faaliyet göstermesi hâlinde kira giderinin vergisel durumu, kullanım biçimine ve işletmenin hukuki yapısına göre değişebilir.

Örneğin şahıs işletmesinin kiralanan konutun bir bölümünü işyeri olarak kullanması durumunda, giderin işletmeyle ilgili kısmı ve stopaj yükümlülüğü ayrıca değerlendirilmelidir.

Konutun hem yaşam alanı hem de işyeri olarak kullanılması, doğrudan bütün kira tutarının koşulsuz gider yazılabileceği anlamına gelmez.

Konutun kullanım şekli, sözleşme, faaliyet konusu ve ilgili idari görüşler önemlidir.

Limited şirketin ortağına ait konutun şirket adresi olarak kullanılması hâlinde de şirket ile ortak arasındaki ilişkinin hukuki niteliği ayrıca belirlenmelidir.

Home office uygulamalarında;

• Şahıs işletmesi veya sermaye şirketi ayrımı,

• Kiracı veya malik olma durumu,

• İşyerine ayrılan alan,

• Stopaj yükümlülüğü,

• Ticari faaliyetle bağlantı

birlikte değerlendirilmelidir.

Kira Sözleşmesinde Damga Vergisi Var mı?

İşyeri kira sözleşmeleri, 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu kapsamında değerlendirilmesi gereken belgeler arasındadır.

Sözleşmenin damga vergisine tabi olup olmadığı, uygulanacak oran, vergi matrahı ve varsa istisnalar ilgili mevzuata göre belirlenir.

Özellikle sözleşmede;

• Kira süresi,

• Toplam kira bedeli,

• Kefalet hükümleri,

• Tarafların hukuki durumu

gibi unsurlar damga vergisi hesabını etkileyebilir.

Damga vergisi sorumluluğunda kanuni hükümler ile sözleşmede taraflar arasında yapılan masraf paylaşımı ayrı değerlendirilmelidir.

Bu nedenle kira sözleşmesi hazırlanırken yalnızca aylık kira bedeli değil, sözleşmenin toplam vergisel yükümlülükleri de dikkate alınmalıdır.

Kira Depozitosu Gider Yazılır mı?

İşyeri kiralanırken ödenen depozito, kira giderinden farklıdır.

Depozito, sözleşme sonunda belirli şartlarla geri alınabilecek güvence bedeli niteliğindeyse ödeme tarihinde doğrudan kira gideri olarak değerlendirilmez.

Örneğin şirketin;

• Aylık kira: 30.000 TL

• Depozito: 60.000 TL

ödemesi hâlinde, 60.000 TL depozito tutarının niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

İade alınacak güvence bedeli uygun alacak hesaplarında izlenebilir.

Ancak depozitonun kira bedeline mahsup edilmesi, iade edilmemesi veya başka bir işlemle sonuçlanması hâlinde muhasebe ve vergisel değerlendirme değişebilir.

Depozito ile peşin kira ödemesi aynı şey değildir.

Şirket Kira Giderlerinde En Sık Yapılan Hatalar

İşyeri kiralarının muhasebeleştirilmesinde sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

1. Net kirayı brüt kira gibi kaydetmek

%20 stopaj uygulanan net kira sözleşmelerinde brütleştirme yapılması gerekebilir.

2. Stopajı kira giderine ikinci kez eklemek

Stopaj zaten brüt kira bedelinin bir parçasıdır.

3. Her işyeri kirasında KDV hesaplamak

İktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmazların kiralanmasında KDV istisnası uygulanabilir.

4. Şirketten kiralanan işyerine otomatik %20 stopaj uygulamak

Kiraya verenin vergisel niteliği dikkate alınmalıdır.

5. Kirayı elden ödemek

Kira tahsilat ve ödemelerinde tevsik zorunluluğu bulunmaktadır.

6. Peşin ödenen yıllık kirayı tek dönemde gider yazmak

Dönemsellik ilkesi dikkate alınmalıdır.

7. Depozitoyu doğrudan gider yazmak

İade edilebilir depozito, kira giderinden farklı bir ekonomik işlemdir.

8. Ortakla yapılan kira sözleşmesinde emsal bedeli dikkate almamak

İlişkili kişilerle yapılan işlemlerde emsallere uygunluk ilkesi önemlidir.

Bimüşavir ile İşyeri Kira Stopajı ve Muhasebe İşlemleri

İşyeri kira sözleşmelerinin doğru değerlendirilmesi, özellikle yeni şirket kuruluşlarında ve adres değişikliklerinde önemlidir.

Şahıstan veya şirketten kiralanan taşınmazların stopaj ve KDV uygulamaları farklı olabileceğinden, sözleşme imzalanmadan önce vergisel yükümlülüklerin belirlenmesi yararlı olabilir.

Bimüşavir, İstanbul Bahçelievler'deki ofisinden ve çevrim içi hizmetleri aracılığıyla şahıs işletmeleri, limited şirketler ve anonim şirketlere muhasebe ve vergi danışmanlığı sunmaktadır.

Hizmetlerimiz kapsamında;

• İşyeri kira sözleşmelerinin vergisel değerlendirilmesi,

• Net-brüt kira ve stopaj hesaplamaları,

• Muhtasar ve prim hizmet beyannamesi işlemleri,

• Kira gideri muhasebe kayıtları,

• Şirket ortağından işyeri kiralama işlemleri,

• Home office adres ve kira değerlendirmeleri,

• KDV ve damga vergisi kontrolleri,

• Şirket kuruluşu ve adres değişikliği işlemleri

konularında destek alabilirsiniz.

Yeni bir işyeri kiralamadan önce stopaj, KDV ve sözleşme yükümlülüklerinizi öğrenmek veya mevcut kira kayıtlarınızı kontrol ettirmek için Bimüşavir ile iletişime geçebilirsiniz.

Sonuç: 2026 Yılında Şirket Kira Giderleri Nasıl Değerlendirilmeli?

2026 yılında şirketin ticari faaliyetleri için ödediği işyeri kira bedelleri, ilgili şartlar sağlandığında gider olarak dikkate alınabilir.

Gerçek kişiden yapılan ve gelir vergisi tevkifatına tabi işyeri kiralamalarında genel olarak %20 stopaj uygulanır.

Net kira sözleşmelerinde brütleştirme yapılması gerekebilir.

İktisadi işletmeye dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması KDV'den istisna olabilirken, şirketin aktifinde bulunan taşınmazın kiralanması genel olarak KDV'ye tabidir.

Kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla belgelendirilmesi, giderlerin ilgili dönemlerde kaydedilmesi ve depozitoların ayrı değerlendirilmesi önemlidir.

Doğru kira muhasebesi için yalnızca ödenen tutarı değil, kiraya verenin vergisel durumunu, sözleşmenin niteliğini ve stopaj ile KDV yükümlülüklerini birlikte değerlendirmek gerekir.