Evini Airbnb veya benzeri platformlarda kiralayan kişi önce Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi almak zorundadır. Vergi tarafında ise gelirin kira geliri mi, ticari kazanç mı sayılacağı 2026'da Danıştay'da tartışma konusudur. GİB ticari kazanç yönünde genel yazı yayımladı, Danıştay bu yazının yürütmesini durdurdu, ancak esasa ilişkin nihai karar bu yazı hazırlanırken duyurulmamıştı.
Bu yüzden 'Airbnb geliri şu vergiye tabidir' diye tek cümleyle hüküm kurmak doğru olmaz. Aşağıda izin belgesini, vergi seçeneklerini ve dikkat edilmesi gereken noktaları genel çerçevede bulacaksınız. Kendi durumunuz için güncel kararları kontrol ettirin.
İzin belgesi kimleri bağlıyor?
7464 sayılı Kanun ve Yönetmeliği, konutun tek seferde yüz gün veya daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanmasını düzenliyor. Kanun 1 Ocak 2024'te yürürlüğe girdi. Yani bir yaz ayı için bile platformda günlük ya da haftalık kiralama yapılacaksa kural olarak belge gerekir.
Belgeyi konutun maliki, intifa veya üst hakkı sahibi alır. Kiracı kendi adına mesken olarak tuttuğu evi turizm amaçlı üçüncü kişilere kiralayamaz. İzin belgesi sahibinden kiralayan kullanıcı da aynı konutu kendi adına tekrar kiraya veremez.
Binada hangi şartlar aranıyor?
- Oy birliği: Bağımsız bölümün bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle verdiği karar sunulur. Yönetim planındaki genel izin hükmü ya da salt genel kurul kararı, tüm maliklerin olumlu oyu açıkça kanıtlanmadıkça yetmez. Başvuru kılavuzları noter onayına dikkat çekiyor.
- Yüzde 25 sınırı: Üçten fazla bağımsız bölümlü binada, aynı kiraya veren adına en fazla yüzde 25 için belge düzenlenebilir.
- Beş konut sınırı: Aynı kişi adına beşten fazla konut için işyeri açma ve çalışma ruhsatı istenir.
- Site: Site içindeki binalarda ayrıca site genelinde oy birliği kararı gerekir.
- Konutun niteliği: En az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ve mutfak düzenlemesi aranır.
İstanbul'da başvuru Kültür ve Turizm İl Müdürlüğü üzerinden yürür; kanunda başvuruların üç ay içinde sonuçlandırılacağı belirtilmiştir. Bahçelievler veya Bakırköy gibi kalabalık apartmanlı ilçelerde en zor adım genellikle oy birliğini sağlamaktır. Bu kararı almadan ev eşyasına yatırım yapmayın.
Belgesiz kiralamanın cezası nedir?
| Durum | Kanundaki idari para cezası |
|---|---|
| İzinsiz kiralama (her konut için) | 100.000 TL ve 15 gün süre |
| Süre sonunda faaliyetin sürmesi | 500.000 TL |
| Belgesiz faaliyete devam | 1.000.000 TL |
| Belgesiz konuta aracılık (her sözleşme için) | 100.000 TL |
Bu tutarlar kanundaki başlangıç tutarlarıdır ve yeniden değerleme ile güncellenmiş olabilir. Güncel tutarı başvuru öncesi Bakanlık veya Resmi Gazete üzerinden kontrol edin. Ayrıca 7565 sayılı Kanunla internette belgesiz konaklama işletmesi ilanına yönelik yaptırımlar da güçlendirildi; platformlardan belge numarası doğrulaması beklenmektedir.
Vergi tarafında tartışma ne?
Burada iki yorum karşı karşıya:
GİB'in yaklaşımı: ticari kazanç
GİB'in 24 Ocak 2025 tarihli genel yazısına göre konutların turizm amaçlı kiraya verilmesi ticari faaliyet sayılmış, kazancın ticari kazanç, KDV ve konaklama vergisi hükümlerine tabi olduğu, izin belgesi tarihinden itibaren mükellefiyet açılması gerektiği belirtilmiştir. Ankara Defterdarlığı'nın 12 Ocak 2026 tarihli özelgesinde de ticari organizasyon çerçevesinde yapılan günlük, haftalık ve aylık kiralamalarda fatura düzeni ve KDV konuları ele alınmıştır.
Danıştay'ın yürütmeyi durdurma kararı
Basına ve uzman değerlendirmelerine yansıyan bilgilere göre Danıştay 3. ve 7. Daireleri, Nisan 2026'da verdiği müşterek kararla genel yazının yürütmesini durdurdu. Maliye'nin itirazı da Vergi Dava Daireleri Kurulu tarafından reddedildi. Karar gerekçesinde, kahvaltı, yemek, ütü ve günlük temizlik gibi hizmetler ve otel, apart gibi ticari bir organizasyon olmadan yapılan kiralamanın ticari kazanç sayılamayacağı yönünde değerlendirme bulunduğu aktarılıyor.
Ancak bu, yürütmeyi durdurma kararıdır ve esastan iptal anlamına gelmez. Bu yazı hazırlanırken esasa ilişkin kararın yayımlandığı bilgisine ulaşılamamıştır. Dolayısıyla süreci yakından takip etmek ve eski yorumlara güvenmemek gerekir.
Hangi durum nasıl değerlendirilebilir?
| Durum | Değerlendirme eğilimi |
|---|---|
| Tek konut, ek hizmet yok, sadece kiralama | Danıştay gerekçesi kira geliri (GMSİ) yönünü destekliyor |
| Kahvaltı, günlük temizlik, resepsiyon benzeri hizmet | Ticari organizasyon yorumu öne çıkar |
| Çok sayıda konut, personel, işyeri ruhsatı | Ticari faaliyet riski yüksektir |
| Otel, pansiyon, apart işletmesi | Ticari kazanç, KDV, konaklama vergisi kuralları |
Bu tablo kesin hüküm değildir; somut olaya göre değişebilir. Karar vermeden önce gelir, gider ve hizmet biçiminizi birlikte değerlendirtin.
Kira geliri olarak değerlendirilirse ne yapılır?
Konut kira gelirinde 2026 için 58.000 TL'lik bir istisna vardır. Bu tutar değişkendir, güncel tutarı beyan öncesi kontrol edin. Beyan edilmediğinde veya eksik beyan edildiğinde istisna kaybedilir. Ticari kazanç beyan edenler ve geliri belirli sınırı aşanlar da bu istisnadan yararlanamaz.
Bu yolda platform ödemelerinin tümünü kayıt altında tutun. Banka hesabınıza gelen tutarlar, platform komisyonu ve varsa dövizli girişler için ayrı bir liste hazırlayın.
Ticari kazanç olarak değerlendirilirse neler devreye girer?
- Vergi dairesinde mükellefiyet ve defter tutma
- Gelir vergisi tarifesine göre beyan
- KDV hesaplama ve beyan etme
- Her müşteri için belge düzeni
- Konaklama vergisi: kanuni oran yüzde 2, 31 Aralık 2026'ya kadar yüzde 1 olarak uygulanıyor (değişken)
- Turizm payı: izinli kiralama yerlerinde net satış ve kira gelirlerinin binde 5'i
- Bağ-Kur: ticari kazanç mükellefiyetiyle 4/1-b kapsamı gündeme gelir
Turizm payı ödenen dönemde gider olarak dikkate alınabilir. Bu kalemlerin hangilerinin sizin için geçerli olduğu mevcut uyuşmazlığa ve faaliyet biçiminize bağlıdır. Güncel oran ve tutarları kontrol edin.
Konaklama vergisi nasıl hesaplanır?
Konaklama vergisi kapsamına girildiğinde matrah KDV hariç bedeldir. Vergi faturada ayrıca gösterilir, KDV matrahına eklenmez ve KDV'den indirilemez. Beyan aylıktır: izleyen ayın 26'sı akşamına kadar beyan edilip ödenir. Geceleme ile birlikte satılan kahvaltı, yemek veya benzeri hizmetler de kapsama girer. Yalnızca oda bedeli üzerinden hesap yapmak sık görülen bir hatadır. Turizm payı ise KDV dönemini izleyen ayın 24'üne kadar beyan edilip 26'sına kadar ödenir.
KDV oranı konusu
KDV uygulamasında otel, motel, pansiyon ve benzeri tesislerdeki geceleme hizmeti için yüzde 10, listelerde yer almayan işlemler için yüzde 20 oranı vardır. Konutların kısa süreli kiralanmasına hangi oranın uygulanacağı, ticari sayılma durumuna ve GİB özelgelerine göre değerlendirilir. Bu nedenle fatura kesmeye başlamadan önce oranı kendi durumunuz için teyit edin.
Beşten fazla konutu olanlar için ek noktalar
Aynı kişi adına beşten fazla konut için istenen işyeri açma ve çalışma ruhsatı, işin niteliğini de değiştirebilir. Bakanlık mevzuatına göre belediyeden ruhsat alan konaklama işletmeleri, ruhsat tarihinden itibaren 6 ay içinde turizm işletmesi belgesi almakla yükümlüdür. Birden çok daire yöneten ev sahipleri için hem bu süre hem de ticari kazanç değerlendirmesi önem kazanır. Temizlik, karşılama ve rezervasyon işlerini personelle yürütüyorsanız bu çalışanların SGK bildirimi işe başlamadan önce yapılmalıdır.
En sık yapılan hatalar
- Oy birliği kararı almadan ev eşyasına ve platform ilanına yatırım yapmak.
- Kiracı olarak tutulan evi platformda yeniden kiraya vermek.
- Danıştay kararını duyup 'artık hiçbir beyan yok' diye düşünmek. Kira geliri yorumunda da beyan yükümlülüğü sınırlara göre devam edebilir.
- Platform ödemelerini kişisel harcama hesabıyla karıştırıp kayıt tutmamak.
- Kahvaltı ve günlük temizlik gibi ek hizmetlerin vergi yorumunu değiştirebileceğini gözden kaçırmak.
Daha önce vergi tarhiyatı aldıysanız
İzin belgesi aldıktan sonra ticari kazanç açısından cezalı tarhiyat alanlar için uygulamada dava, düzeltme ve şikayet yolları konuşuluyor. Süreler kaçırılırsa bazı haklar kaybedilebilir. Uzlaşma yaptıysanız ya da ceza indirimi ile ödediyseniz durumunuz farklı olabilir. Elinize tebliğ edilen ihbarnamenin tarihini not edin ve dava süresini kaçırmamak için belgeleri geciktirmeden bir uzmana gösterin. Bu noktada vergi cezalarına itiraz sayfamıza bakabilirsiniz.
Ev sahibinin izleyebileceği sıra
- Konutun tapu durumunu ve kat malikleri kararını netleştirin.
- Tüm maliklerin oy birliği kararını usulüne uygun alın.
- İl müdürlüğüne izin belgesi başvurusu yapın.
- Hizmet kapsamınızı belirleyin: sadece kiralama mı, kahvaltı ve günlük temizlik de var mı?
- Danıştay sürecindeki son durumu kontrol ederek gelir türünüzü seçin ve mali müşavirle yazılı değerlendirme alın.
- Platform ödemeleri, komisyon ve gider belgelerini ay ay arşivleyin.
- Belge numarasını platform ilanınızda eksiksiz gösterin.
BİMÜŞAVİR nasıl yardımcı olabilir?
Bahçelievler ofisimizde kısa dönem kiralama yapan ev sahiplerinin gelirini ve hizmet biçimini birlikte inceleyip vergi seçeneklerini değerlendiriyoruz. Mevzuat ve Danıştay süreci değişebildiği için kararınızı güncel bilgiye göre vermeniz önemlidir. Bize WhatsApp'tan ya da iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
