2026 Emlakçı Komisyon Faturası Nasıl Kesilir? KDV ve Örnekler

2026 yılında emlak ofisi işletenlerin en sık karşılaştığı muhasebe konularından biri, gayrimenkul satış ve kiralama işlemlerinden elde edilen komisyonların nasıl faturalandırılacağıdır.

Emlak işletmeleri, satış veya kiralama aracılığı karşılığında hizmet bedeli elde eder. Bu bedelin mevzuattaki sınırları aşmaması, doğru kişiye fatura düzenlenmesi ve KDV'nin doğru hesaplanması gerekir.

Emlak komisyonu ile taşınmazın satış bedeli birbirinden farklıdır. Emlak işletmesi, kendi sunduğu aracılık hizmetini faturalandırır; taşınmazın tamamının satış bedelini kendi cirosu gibi kaydetmez.

Bu rehberde 2026 emlak komisyon oranlarını, KDV hesaplamalarını, fatura düzenleme süresini ve örnek işlemleri açıklıyoruz.

1. Emlakçı Komisyonu 2026 Yılında Ne Kadar?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. maddesine göre satışa aracılık hizmet bedeli, satış bedelinin KDV hariç %4'ünü geçemez.

Kiralamaya aracılıkta ise hizmet bedeli, sözleşmede yer alan bir aylık kira tutarını KDV hariç olarak aşamaz.

Bunlar zorunlu komisyon oranları değil, üst sınırlardır. Taraflar daha düşük bir bedel üzerinde anlaşabilir.

Ticaret Bakanlığının 7 Nisan 2026 tarihli açıklaması bu sınırları ve hizmet bedelinin paylaşımına ilişkin kuralları içermektedir.

 

2. Emlak Komisyonunda KDV Oranı Kaçtır?

2026 yılında genel KDV oranına tabi emlak aracılık hizmetlerinde %20 KDV uygulanır.

KDV, komisyonun üzerine hesaplanır. Taşınmazın toplam satış bedeli üzerinden emlak işletmesince ayrıca KDV hesaplanması söz konusu değildir.

Örneğin 50.000 TL KDV hariç emlak komisyonu için:

Genel KDV oranının %20 olarak uygulanması, 10 Temmuz 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı'na dayanmaktadır.

 

3. Satışta Emlak Komisyonu Nasıl Hesaplanır?

Örnek: 4.000.000 TL satış bedeli, yasal üst sınır üzerinden hesaplama.

Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa hizmet bedeli alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır.

Bu örnekte her tarafın komisyon payı 80.000 TL, KDV'si 16.000 TL ve toplam ödemesi 96.000 TL olur.

4. Kiralamada Emlak Komisyonu Nasıl Hesaplanır?

Aylık kira bedelinin 30.000 TL olduğu bir taşınmazın kiralanmasına aracılık edildiğini varsayalım.

Yönetmelikteki üst sınır üzerinden:

Kiralama komisyonunun yalnızca kiracıdan alınması zorunlu bir kural değildir. Yönetmeliğe göre aracılık sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça hizmet bedeli taraflar arasında eşit paylaşılır.

Dolayısıyla sözleşmedeki ödeme düzeni kontrol edilmelidir.

 

5. Emlakçı Komisyon Faturası Kime Kesilir?

Fatura, aracılık hizmetinin karşılığını borçlanan kişi veya kurum adına düzenlenmelidir.

Komisyon alıcı ve satıcı arasında paylaştırılmışsa her birinin borçlandığı hizmet bedelinin ayrı belgelenmesi gerekir.

Örneğin 4.000.000 TL'lik satışta alıcı ve satıcı 80.000'er TL komisyon ödeyecekse, her biri için kendi payı ve KDV'si üzerinden fatura düzenlenir.

Komisyonun tamamını tek tarafın üstlendiği sözleşmelerde ise belge düzeni buna göre değerlendirilir.

Faturanın muhatabı belirlenirken sözleşme, hizmetin niteliği ve gerçek borç ilişkisi birlikte incelenmelidir.

6. Emlakçı Komisyon Faturası Ne Zaman Kesilir?

Vergi Usul Kanunu'nun 231. maddesine göre fatura, genel kural olarak hizmetin yapıldığı tarihten itibaren en geç yedi gün içinde düzenlenir.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ise işletmenin yetkilendirme sözleşmesine konu hizmeti vermesiyle hizmet bedeline hak kazanacağını düzenlemektedir.

Bu nedenle faturanın zamanı belirlenirken hizmetin tamamlanması, komisyona hak kazanılması ve sözleşme koşulları birlikte değerlendirilmelidir.

Komisyon henüz tahsil edilmedi diye tamamlanmış bir hizmetin faturası süresiz ertelenemez.

GİB'in fatura düzenleme süresine ilişkin açıklamaları da hizmetin ifası ile ödeme zamanını birbirinden ayırmaktadır.

 

7. Emlak Komisyonu İçin e-Fatura mı, e-Arşiv mi Düzenlenir?

Emlak işletmesinin elektronik belge uygulamasındaki durumu, faturanın türünü belirler.

Alıcı ve satıcının e-Fatura mükellefi olup olmadığı, işletmenin e-Fatura ve e-Arşiv yükümlülüğü ve işlem tarihindeki güncel kurallar dikkate alınmalıdır.

Örneğin e-Fatura uygulamasına kayıtlı iki mükellef arasındaki işlemde e-Fatura düzenlenmesi gerekir.

Bireysel alıcıya düzenlenen belgelerde ise işletmenin elektronik belge statüsüne göre e-Arşiv Fatura gündeme gelir.

2026 yılında geçerli e-belge yükümlülükleri için GİB e-Belge portalı üzerinden güncel düzenlemeler kontrol edilmelidir.

8. Emlak Ofisi Komisyon Gelirini Nasıl Muhasebeleştirir?

Emlak işletmesinin satış veya kiralama aracılığından kazandığı komisyon, işletmenin hizmet geliridir.

Örneğin 50.000 TL komisyon ve 10.000 TL KDV bulunan bir işlemde muhasebe kaydının temel unsurları hizmet geliri, hesaplanan KDV ve tahsilat veya alacak hesabıdır.

Ancak taşınmazın 5 milyon TL'ye satılmış olması, emlak ofisinin 5 milyon TL gelir elde ettiği anlamına gelmez.

Bu ayrım, emlak ofisinin cirosu ve kârlılığının doğru belirlenmesi açısından önemlidir.

9. Emlak Danışmanları Arasında Komisyon Paylaşımı

Bir gayrimenkul işlemi birden fazla emlak işletmesinin ortak çalışmasıyla tamamlanabilir.

Bu durumda hizmet ortaklığı sözleşmesinde komisyonun paylaşım şekli belirtilmelidir.

Ticaret Bakanlığının güncel açıklamasına göre hizmet ortaklığı sözleşmesi, ortak çalışmanın konusu ve bedelin paylaşımını düzenler.

İşletmelerin birbirlerine düzenleyecekleri faturalar ise fiilen sundukları hizmete ve aralarındaki ticari ilişkiye göre değerlendirilmelidir.

Personel olarak çalışan emlak danışmanına yapılan ücret veya prim ödemeleri ile bağımsız işletmeler arasındaki hizmet faturaları aynı işlem değildir.

 

10. Emlak Komisyonunda Stopaj Var mı?

Emlak işletmesinin ticari faaliyet kapsamında elde ettiği aracılık komisyonuna, serbest meslek makbuzlarında uygulanan genel %20 gelir vergisi stopajı otomatik olarak uygulanmaz.

Ancak emlak ofisinin kendi giderleri bakımından farklı stopaj yükümlülükleri bulunabilir.

Örneğin gerçek kişiden kiralanan işyerinin kirasında şartları oluştuğunda kira stopajı gündeme gelebilir.

Personel çalıştırılması halinde ücretlerden yapılan vergi kesintileri de ayrı değerlendirilir.

Bu nedenle komisyon faturası, kira stopajı ve personel vergileri birbirine karıştırılmamalıdır.

11. Emlak Ofisinin Vergiden Düşebileceği Giderler

Emlak ofisinin ticari faaliyetiyle ilgili, mevzuat şartlarını sağlayan ve usulüne uygun belgelenen giderler kazancın tespitinde dikkate alınabilir.

Ofis kirası, ilan platformu abonelikleri, internet, telefon, muhasebe hizmeti, personel ücretleri, işveren primleri ve mesleki faaliyetle ilgili reklam giderleri bunlara örnek olabilir.

Bilgisayar, mobilya ve diğer demirbaşlarda amortisman hükümleri uygulanabilir.

Özel kullanım ile işletme kullanımının birbirine karıştırılmaması gerekir.

Giderin işletmeyle ilgisi ve belgelendirilmesi, vergi açısından belirleyicidir.

12. Emlak Ofisi Açarken Yetki Belgesi Gerekir mi?

Taşınmaz ticaretiyle faaliyet gösteren işletmelerin ilgili mevzuat kapsamında yetki belgesine sahip olması gerekir.

Başvurular Ticaret Bakanlığının Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden yapılır.

Yetki belgesi, vergi levhası ile aynı belge değildir.

İşletmenin vergi kaydının bulunması, taşınmaz ticareti yetki belgesi koşullarını kendiliğinden karşıladığı anlamına gelmez.

Başvuru ve belge şartları için Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi kullanılabilir.

 

13. Emlak İşletmelerinin En Sık Yaptığı Muhasebe Hataları

Uygulamada komisyon bedelinin KDV dahil mi hariç mi kararlaştırıldığının belirsiz bırakılması, alıcı ve satıcı faturalarının yanlış düzenlenmesi ve tahsilatın banka kayıtlarıyla eşleştirilmemesi önemli sorunlar oluşturabilir.

Bir diğer hata, emlak ofisinin komisyon gelirini taşınmazın toplam satış bedeliyle karıştırmasıdır.

Ayrıca farklı emlak işletmeleri arasında paylaşılan komisyonların belge düzeni ve muhasebeleştirilmesi de dikkat gerektirir.

Bu işlemlerin her dosya için sözleşme, fatura ve tahsilat bilgileriyle birlikte takip edilmesi faydalıdır.

14. İstanbul'da Emlak Ofisi Muhasebesi

Bahçelievler, Bağcılar ve Bakırköy gibi gayrimenkul hareketliliğinin bulunduğu İstanbul ilçelerinde faaliyet gösteren emlak ofisleri için düzenli muhasebe takibi önemlidir.

Bir ay içinde çok sayıda satış ve kiralama işlemi yapılması, fatura ve KDV kayıtlarının iş yükünü artırabilir.

İşletmenin şahıs işletmesi veya limited şirket olması da gelir ya da kurumlar vergisi bakımından farklı sonuçlar doğurur.

Bu nedenle emlak işletmesinin kuruluşunda faaliyet yapısının ve muhasebe süreçlerinin birlikte planlanması gerekir.

15. Bimüşavir ile Emlak Ofisi Muhasebe Hizmetleri

Emlak işletmelerinin muhasebesinde yalnızca fatura düzenlenmesi değil, komisyon gelirlerinin, KDV'nin, giderlerin ve personel yükümlülüklerinin doğru takip edilmesi önemlidir.

Bimüşavir olarak İstanbul Bahçelievler merkezli mali müşavirlik hizmetlerimiz kapsamında emlak işletmelerinin vergi açılışı, e-Fatura ve e-Arşiv süreçleri, komisyon gelirlerinin muhasebeleştirilmesi, KDV beyannameleri, gelir veya kurumlar vergisi ve SGK işlemlerinde destek sunuyoruz.

Emlak ofisi kurmayı planlıyorsanız veya mevcut işletmenizin muhasebe süreçlerini düzenli yürütmek istiyorsanız Bimüşavir ile iletişime geçebilirsiniz.

https://bimusavir.tr