Avukatlarda Kira Stopajı ve Ofis Giderleri 2026: Hesaplama Rehberi

2026 yılında avukatlık bürosu açmak isteyenlerin en önemli giderlerinden biri işyeri kirasıdır. Ancak kira sözleşmesinde yazan tutar, her zaman avukatın toplam kira maliyetini göstermez.

Özellikle gerçek kişiden kiralanan bürolarda %20 kira stopajı, net-brüt kira ayrımı ve muhtasar beyanname yükümlülüğü dikkate alınmalıdır.

Örneğin aylık 25.000 TL net kira üzerinden anlaşılan bir avukatlık bürosunun stopaj dahil aylık brüt kira maliyeti 31.250 TL olabilir.

Bu rehberde 2026 yılında avukatlık bürosu kira stopajının nasıl hesaplandığını, home office kira uygulamasını, şirketten kiralamanın farkını ve hangi ofis giderlerinin vergiden düşülebileceğini açıklıyoruz.

1. Avukatlık Bürosunda Kira Stopajı Nedir?

Kira stopajı, Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi kapsamında belirli kira ödemeleri üzerinden kiracı tarafından yapılan gelir vergisi kesintisidir.

Kendi adına serbest meslek faaliyeti yürüten avukat, tevkifata tabi bir işyeri kirası ödediğinde kesinti yapmakla yükümlü olabilir.

Kesilen vergi, mülk sahibine ait kira gelirinin vergisine mahsuben vergi dairesine ödenir.

Bu nedenle kira stopajı, avukatın serbest meslek kazancı üzerinden hesaplanan gelir vergisiyle aynı vergi değildir.

2. Avukatlık Bürosu Kira Stopajı 2026 Yılında Yüzde Kaç?

2026 yılında genel işyeri kira stopajı oranı %20'dir.

Bu oran, Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi kapsamında tevkifata tabi gayrimenkul kira ödemelerinde brüt tutara uygulanır.

Ancak her kiralama işleminde otomatik olarak %20 stopaj doğmaz.

Özellikle kiraya verenin gerçek kişi veya kurum olması, kiralamanın KDV karşısındaki durumu ve ödeme türü değerlendirilmelidir.

3. Net Kira ile Brüt Kira Arasındaki Fark Nedir?

Net kira, mülk sahibinin eline geçen tutardır.

Brüt kira, kira stopajı dahil tutardır.

%20 stopaj uygulanıyorsa hesaplama formülleri şöyledir:

Brüt kira = Net kira / 0,80

Kira stopajı = Brüt kira × 0,20

Net kira = Brüt kira × 0,80

Kira sözleşmesinde tutarın net mi brüt mü olduğunun açıkça belirtilmesi, yanlış maliyet hesabını önlemeye yardımcı olur.

4. 25.000 TL Net Kiranın Stopajı Ne Kadar?

Bir avukatın gerçek kişiden aylık 25.000 TL net bedelle büro kiraladığını varsayalım.

• Net kira: 25.000 TL.

• Brüt kira: 31.250 TL.

• Kira stopajı: 6.250 TL.

• Mülk sahibine ödenen: 25.000 TL.

Bu durumda avukatın toplam aylık brüt kira maliyeti 31.250 TL olur.

On iki aylık hesaplamada:

• Mülk sahibine ödenen toplam: 300.000 TL.

• Toplam stopaj: 75.000 TL.

• Toplam brüt kira: 375.000 TL.

Bu örnek, yıl boyunca kira tutarının değişmediği ve tamamının %20 stopaja tabi olduğu varsayımına dayanır.

5. 25.000 TL Brüt Kiranın Stopajı Ne Kadar?

Kira sözleşmesinde aylık 25.000 TL brüt kira kararlaştırılmışsa hesaplama farklıdır.

• Brüt kira: 25.000 TL.

• Kira stopajı: 5.000 TL.

• Mülk sahibine ödenen net kira: 20.000 TL.

Bu örnekte avukatın stopaj dahil toplam kira maliyeti 25.000 TL'dir.

Görüldüğü gibi aynı 25.000 TL tutarı, sözleşmede net veya brüt olarak belirlenmesine göre farklı sonuç doğurur.

6. Avukat Kira Stopajını Ev Sahibine mi Öder?

Hayır.

Stopaj uygulamasında avukat, hesaplanan vergi kesintisini ilgili vergi dairesine beyan ederek öder.

Mülk sahibine ise sözleşme ve vergisel koşullara göre hesaplanan net tutar ödenir.

Örneğin 25.000 TL brüt kirada 5.000 TL stopaj ayrılır, mülk sahibine 20.000 TL ödenir.

Bu nedenle kira ödemesi ile stopaj ödemesi muhasebe kayıtlarında doğru ayrıştırılmalıdır.

7. Şirketten Kiralanan Avukatlık Bürosunda Stopaj Var mı?

Kiraya verenin kurumlar vergisi mükellefi bir şirket olması halinde, şirketin ticari faaliyeti kapsamında kiraya verdiği ve kira faturası düzenlediği taşınmazlarda genel olarak GVK 94 kapsamında kira stopajı yapılmaz.

Bunun yerine kiraya veren şirketin düzenlediği faturada, işlem istisna kapsamında değilse KDV hesaplanır.

Ancak kiraya verenin kurum statüsü, taşınmazın işletmeye dahil olup olmadığı ve işlemin niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle yalnızca “mülk sahibi şirket” bilgisine dayanarak bütün kiralamalar için kesin hüküm verilmemelidir.

8. Şirketten Kiralanan Ofiste KDV Olur mu?

Kurumlar vergisi mükellefi bir şirketin ticari işletmesi kapsamında yaptığı taşınmaz kiralaması genel olarak KDV'ye tabidir.

İşlemde özel bir istisna bulunmadığı varsayımında genel KDV oranı %20'dir.

Örneğin:

• KDV hariç aylık kira: 25.000 TL.

• %20 KDV: 5.000 TL.

• Fatura toplamı: 30.000 TL.

Avukatın bu KDV'yi indirim konusu yapıp yapamayacağı, KDV Kanunu'nun genel şartlarına ve mesleki kullanım durumuna bağlıdır.

Bu örnekte ayrıca kira stopajı hesaplanmamıştır.

9. Home Office Avukat Kira Stopajı Öder mi?

Avukatın kiraladığı konutu hem ikametgâh hem de fiilen avukatlık bürosu olarak kullanması halinde kira stopajı gündeme gelir.

Gelir İdaresi Başkanlığının kira gelirlerine ilişkin açıklamalarında, taşınmazın bir kısmının işyeri olarak kullanılması halinde kira bedelinin tamamının stopaja tabi olacağı belirtilmektedir.

Dolayısıyla avukatın evde yalnızca bir odasını büro olarak kullanması, stopajın otomatik olarak yalnızca o odanın kira payı üzerinden hesaplanacağı anlamına gelmez.

Kiraya verenin gerçek kişi olması ve diğer tevkifat şartlarının bulunması halinde kira bedelinin tamamı üzerinden stopaj hesaplanması gerekebilir.

10. Sadece Vergi Adresi Gösterilen Evde Stopaj Olur mu?

Bir konutun yalnızca resmî kayıtlarda işyeri adresi olarak görünmesi ile fiilen mesleki faaliyet için kullanılması aynı durum değildir.

Vergisel değerlendirmede taşınmazın gerçek kullanım biçimi önemlidir.

Avukatın evde mesleki faaliyeti fiilen yürütmesi, kira stopajı ve giderlerin değerlendirilmesini etkileyebilir.

Bu nedenle yalnızca sözleşmenin “konut kira sözleşmesi” olarak düzenlenmiş olması, işyeri kullanımından doğan vergisel yükümlülükleri kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Somut kullanım ve GİB uygulaması birlikte değerlendirilmelidir.

11. Home Office Avukat Ev Kirasının Tamamını Gider Yazabilir mi?

Gelir Vergisi Kanunu'nun 68. maddesine göre ikametgâhının bir kısmını işyeri olarak kullanan serbest meslek erbabı, ikametgâh için ödediği kiranın tamamını mesleki kazancın tespitinde indirebilir.

Bunun için mesleki faaliyetle bağlantı ve diğer kanuni şartların sağlanması gerekir.

Örneğin aylık brüt 25.000 TL kira üzerinden yıllık 300.000 TL kira gideri oluşabilir.

Kira giderinin vergiden indirilmesi, gider tutarının tamamının vergi iadesi olarak alınacağı anlamına gelmez.

12. Home Office Elektrik ve Doğalgaz Giderlerinin Ne Kadarı Yazılır?

Gelir Vergisi Kanunu'nun 68. maddesi, ikametgâhının bir kısmını işyeri olarak kullanan serbest meslek erbabının ısıtma ve aydınlatma gibi giderlerinin yarısını indirebilmesine imkân tanır.

Örneğin:

• Aylık elektrik ve ısıtma gideri: 4.000 TL.

• Gider olarak dikkate alınabilecek tutar: 2.000 TL.

Bu örnek, ilgili giderlerin kanuni şartları sağladığı varsayımıyla hazırlanmıştır.

Telefon, internet ve diğer harcamalarda ise mesleki kullanım ve belgelendirme ayrıca değerlendirilmelidir.

13. Kendi Evinde Avukatlık Bürosu Açan Kira Stopajı Öder mi?

Avukatın kendi mülkiyetindeki konutta faaliyet göstermesi halinde kendisine kira ödemesi yapılmadığından, yalnızca bu kullanım nedeniyle kira stopajı doğmaz.

Ancak taşınmazın mesleki faaliyet için kullanılması, gider ve amortisman hükümleri bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

Gelir Vergisi Kanunu'nun 68. maddesi, ikametgâhının bir kısmını işyeri olarak kullanan mülk sahiplerinin amortismanın yarısını gider yazabilmesine ilişkin hüküm içermektedir.

Bu işlemde taşınmazın maliyet bedeli ve Vergi Usul Kanunu hükümleri dikkate alınır.

14. Aileye Ait Evde Avukatlık Bürosu Açılırsa Stopaj Olur mu?

Aileye ait bir taşınmazda büro açılması, kullanımın hukuki niteliğine göre farklı vergisel sonuçlar doğurabilir.

Gerçek bir kira ödemesi varsa ve tevkifat şartları sağlanıyorsa kira stopajı gündeme gelebilir.

Taşınmaz bedelsiz kullandırılıyorsa doğrudan kira ödemesi üzerinden stopaj hesaplanması söz konusu olmayabilir; ancak emsal kira bedeli ve mülk sahibinin gelir vergisi durumu ayrıca incelenmelidir.

Bu nedenle aileye ait evin bedelsiz kullanılması, bütün vergisel yükümlülüklerin ortadan kalktığı anlamına gelmez.

15. Avukatlık Bürosu Kirası Nasıl Gider Yazılır?

Mesleki faaliyetin yürütülmesi için ödenen kira, Gelir Vergisi Kanunu'nun 68. maddesi kapsamında değerlendirilebilir.

Gider kaydında kira sözleşmesi, ödeme belgeleri, kullanım şekli ve varsa stopaj yükümlülüğü önemlidir.

Örneğin gerçek kişiden kiralanan bir büroda brüt kira bedelinin 31.250 TL olması halinde, diğer şartların sağlandığı varsayımıyla gider değerlendirmesinde brüt kira esas alınabilir.

Bu tutarın 25.000 TL'sinin mülk sahibine, 6.250 TL'sinin ise stopaj olarak vergi dairesine ödenmesi, kira maliyetinin iki farklı ödeme kalemine ayrıldığını gösterir.

16. Avukatlık Bürosunda Hangi Ofis Giderleri Yazılabilir?

Avukatın mesleki faaliyetiyle ilgili, gerçek ve usulüne uygun belgelenmiş genel giderleri kanuni şartlarla kazançtan indirilebilir.

Başlıca örnekler:

• Büro kirası.

• Elektrik ve ısıtma.

• Mesleki internet ve telefon.

• Kırtasiye ve toner.

• Bilgisayar ve yazıcı.

• Hukuk kitapları ve mesleki yayınlar.

• Mali müşavirlik hizmeti.

• Mesleki yazılım abonelikleri.

• Büro temizlik giderleri.

• Demirbaşların amortismanı.

Giderlerin tamamı için aynı indirim yöntemi geçerli değildir. Bazı harcamalar doğrudan gider, bazıları amortisman yoluyla dikkate alınır.

17. Avukatlık Bürosunda Aidat Gider Yazılır mı?

Avukatlık bürosunun bulunduğu binaya ilişkin ortak alan bakım, temizlik ve yönetim giderleri, mesleki faaliyetle ilgili olmaları ve kanuni şartları sağlamaları halinde gider olarak değerlendirilebilir.

Ancak aidatın hangi hizmetleri kapsadığı, kimin tarafından ödendiği ve belgelendirme durumu önemlidir.

Home office kullanımında kişisel konut giderleri ile mesleki giderlerin ayrıştırılması gerekebilir.

18. Avukat Büro Tadilatını Gider Yazabilir mi?

Kiralanan büroda yapılan boya, bakım, onarım ve tadilat harcamalarının muhasebeleştirilmesi, harcamanın niteliğine göre değişir.

Normal bakım ve onarım giderleri ile taşınmazın değerini artıran kalıcı iyileştirmeler aynı şekilde değerlendirilmez.

Kiralanan taşınmazda yapılan ve özel maliyet niteliği taşıyan harcamalar amortisman hükümlerine tabi olabilir.

Bu nedenle yüksek tutarlı tadilat harcamalarında doğrudan gider kaydı yapılmadan önce değerlendirme yapılmalıdır.

19. Kira Stopajı Hangi Beyanname ile Ödenir?

Kira stopajı, Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannamesi aracılığıyla beyan edilir.

Beyan dönemi, avukatlık bürosunun personel çalıştırıp çalıştırmadığına ve ilgili düzenlemelere göre değişebilir.

İşçi çalıştırmayan ve üç aylık beyan şartlarını sağlayan mükelleflerde üç aylık vergilendirme dönemi uygulanabilir.

İşçi çalıştıranlarda SGK prim ve hizmet bilgilerinin aylık bildirilmesi gerekir. Belirli koşullarda vergi kesintilerinin üç aylık dönemler halinde beyanına ilişkin imkânlar bulunabilir.

Bu nedenle her avukatlık bürosu için tek bir beyan dönemi varsayılmamalıdır.

20. Kira Stopajı Ne Zaman Beyan Edilir?

Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannamesinde genel beyan süresi, ilgili vergilendirme dönemini izleyen ayın 26. günü sonuna kadardır.

Ancak üç aylık dönem uygulaması, resmî tatiller ve GİB tarafından ilan edilen süre uzatmaları dikkate alınmalıdır.

Örneğin aylık beyan dönemine tabi bir mükellefin Eylül 2026 dönemine ait kira stopajı, genel takvime göre Ekim 2026'da beyan edilir.

Beyanname verilmesi ve tahakkuk eden verginin ödenmesi ayrı yükümlülüklerdir; güncel ödeme takvimi kontrol edilmelidir.

21. Kira Stopajı Ödenmezse Ne Olur?

Kira stopajının beyan edilmemesi veya süresinde ödenmemesi, vergi mevzuatına göre ceza ve gecikme yükümlülüklerine neden olabilir.

Özellikle net kira sözleşmelerinde stopajın hiç hesaplanmaması, avukatın beklediğinden yüksek bir vergi borcuyla karşılaşmasına yol açabilir.

Bu nedenle kira sözleşmesi imzalanmadan önce toplam brüt maliyet hesaplanmalıdır.

22. İstanbul'da Avukatlık Bürosu Kira Maliyeti

İstanbul'da Bahçelievler, Bakırköy, Bağcılar ve Çağlayan çevresinde büro açacak avukatlar için kira stopajı önemli bir maliyet kalemidir.

Örneğin aylık 25.000 TL net kira üzerinden anlaşılan bir büroda, %20 stopaj koşulları sağlanıyorsa toplam aylık brüt kira maliyeti 31.250 TL'dir.

Bu tutara elektrik, internet, aidat, muhasebe, Bağ-Kur ve diğer ofis giderleri dahil değildir.

Dolayısıyla büro açılış bütçesi hazırlanırken yalnızca ev sahibine ödenecek tutara bakılmamalıdır.

23. Bimüşavir ile Avukat Kira Stopajı ve Muhasebe İşlemleri

Avukatlık bürosu kiralarken net-brüt kira ayrımının doğru yapılması ve stopajın zamanında beyan edilmesi önemlidir.

Bimüşavir olarak İstanbul Bahçelievler merkezli mali müşavirlik hizmetlerimiz kapsamında:

• Avukatlık bürosu vergi açılışı,

• Net-brüt kira stopajı hesaplamaları,

• Home office gider değerlendirmesi,

• Kira stopajı ve Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannamesi,

• Büro giderlerinin Defter-Beyan kayıtları,

• Demirbaş ve amortisman işlemleri,

• KDV ve gelir vergisi beyannameleri

konularında destek sunuyoruz.

Avukatlık bürosu kiralamadan önce gerçek kira maliyetinizi hesaplamak ve vergisel yükümlülüklerinizi öğrenmek için Bimüşavir ile iletişime geçebilirsiniz.

Bimüşavir – https://bimusavir.tr

24. Resmî Kaynaklar

1. Gelir İdaresi Başkanlığı – Kira Geliri Rehberi, Kira Ödemelerinde Vergi Kesintisi

https://intvrg.gib.gov.tr/hazirbeyan/assets/pdf/2025KiraGeliriRehberi.pdf

2. Gelir İdaresi Başkanlığı – Gelir Vergisi Kanunu, Madde 68 ve 94

https://istanbul.gib.gov.tr/mevzuat/kanun/433

3. Gelir İdaresi Başkanlığı – Home Office Giderlerine İlişkin Özelge

https://gib.gov.tr/mevzuat/kanun/433/ozelge/23573

4. Gelir İdaresi Başkanlığı – Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannamesi Broşürü

https://cdn.gib.gov.tr/api/gibportal-file/file/getFileResources?objectKey=arsiv%2Fonceki-dokumanlar%2F2020muhtasarprimbrosur.pdf

5. Gelir İdaresi Başkanlığı – Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannamesi Genel Tebliği

https://gib.gov.tr/mevzuat/kanun/433/teblig/6938

6. Gelir İdaresi Başkanlığı – Dijital Vergi Dairesi

https://dijital.gib.gov.tr

Bu yazı 2026 yılı için genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira stopajı, kiraya verenin hukuki ve vergisel durumu, sözleşmedeki net-brüt kira ayrımı, taşınmazın fiilî kullanımı ve güncel beyan süreleri birlikte değerlendirilmelidir.